最近は日本の大手オークションサイト等でも利用されているので、単語自体はご存知の方も多いと思います。


そもそも、不動産売買という取引は大変高額な取引です。そして、アメリカという国は広大な国。

例えば西海岸の不動産の売買をする場合を考えてみたとしても、買主、売主のどちらかが東海岸に所在する個人・法人だったりするかもしれません。

さらには買主、売主が国外にいる個人・法人であるかもしれません。
（これは即ち、外国人・外国籍である個人・法人でもアメリカ国内の不動産を所有することが何の遜色もなく認められているという市場環境に基づいています。）


もしもエスクローシステムがなかった場合は？


この場合、大きな問題点の一つとして、『買主が売買金額を売主に支払うのが先か、売主が買主へ所有権を移転する旨の書類を担当当局に登記するのが先か、どちらを先にするべきか。』という問題が発生してしまうのです。

当然、これらを同時に行うことが理想的です。

実際に例えば日本での不動産取引では買主、売主を含めた関係者全員が一つの会議室に集まって、上記の手続きを同時に行うことが最も一般的なのではないでしょうか。

しかしながらアメリカでは先に述べた理由等があり、関係者全員が一つの会議室に集まって手続きを行うことが難しいことが多々あるのです。


そこで、エスクローという仕組みが非常に役に立ってきます。


エスクロー（Escrow）とは、買主、売主の間に入り、不動産売買の実務を行う民間の第三者機関（会社）です。

一般的には、売買契約書に買主、売主、両方のサインが記入され、売買契約書が締結となった際には買主、もしくは買主側の不動産エージェントがその締結済みの売買契約書をエスクロー会社に届けることにより事務手続きがスタートとなります。
（このことをアメリカの不動産業界では『エスクローのオープン』と言ったりもします。）


エスクロー会社の役割は、売買契約書の内容を確認し、その中に記載されている通りの条件にて不動産物件の売買を完了させ、スムーズな物件の引渡しを可能にさせることにあります。
（物件引渡しのことをアメリカ不動産業界では『エスクローのクローズ』と言ったりもします。）



具体的に、エスクロー会社は何をしてくれるのか？


エスクロー会社の具体的な役割は、以下が挙げられます。

 

• 買主から売買代金を受け取り、売買が完了するまで保持し、売買が完結する際に売主に支払を行う。
   

• 固定資産税、（コンドミニアム等の）管理組合費、特別地方税等の日割計算を行い、買主、売主のそれぞれが支払うべき金額を当事者に伝え、担当当局に支払を行う。
   

• 買主が不動産ローンを利用して物件の購入をする場合には、買主と債権者間での借用証書等の契約書の締結のサポートをする。
   

• 売主がその不動産を担保とした不動産ローンを組んでいる場合には、その債権者に対する不動産ローンの完済（ペイオフ）の事務手続きのサポートをする。
   

• 不動産譲渡税を当該当局に支払う。（不動産譲渡税を買主が払うか、売主が払うかに関しては売買契約書の中で取決めをしておくことが最も一般的です。）

つまり、買主、売主の間に、第三者機関であるエスクロー会社が入ることにより、より安全に不動産取引を締結することが可能となるのです。



現在、アメリカではエスクロー会社を通して不動産売買を完了させることが最も一般的となっています。（その他の手段としては、売買契約に関わる弁護士がエスクロー業務を兼任することもあります。



エスクローの期間はどのくらいかかるのか？？


売買が行われる案件が住宅物件か商業物件か、現金購入かローンを組むか、取引価格はいくらか、等によって様々です。住宅現金買いの場合は急げば１０日でもクローズ可能ですが、大急ぎクローズは

お勧めいたしません。　プロによる物件点検などのやりとりを経て、２０～３０日以内のクローズにした方が、安全で落ち度がないかと思います。ローンでの購入の場合はローン担当者の腕にもよりますが、45日より短くしない方が良いです。ローンが思ったよりスムーズに進み、短くクローズ出来る場合で、空き家の場合はほとんど問題ないですが、逆にローンが手こずりクローズを伸ばす場合は、売り手が難色を示し色々な条件を付けて来る場合が有るからです。

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